PGS.TS Nguyễn Thị Nga
Phó trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội.
Tóm tắt: Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 ra đời đã đánh dấu bước tiến quan trọng trong việc hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động đầu tư, kinh doanh, tạo hành lang pháp lý cơ bản cho sự phát triển minh bạch và bền vững của thị trường. Tuy nhiên, xét dưới góc độ cấu trúc hình thức và nội dung, Luật vẫn còn bộc lộ những điểm chưa thực sự đồng bộ, logic và chưa theo kịp yêu cầu quản trị hiện đại. Bài viết nghiên cứu, phân tích cấu trúc của Luật Kinh doanh bất động sản nhằm nhận diện rõ những ưu điểm, hạn chế, bất cập và trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện. Đây là bước chuẩn bị quan trọng, cần thiết để pháp luật kinh doanh bất động sản thực sự phù hợp và thích ứng linh hoạt trong kỷ nguyên mới, góp phần thúc đẩy sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường và nền kinh tế.
Từ khoá: cấu trúc pháp luật, kinh doanh bất động sản, Luật kinh doanh bất động sản năm 2023
1. Mở đầu
Trong quá trình phát triển kinh tế – xã hội, pháp luật luôn giữ vai trò là công cụ quan trọng quản lý hữu hiệu của Nhà nước, đồng thời là hành lang bảo đảm cho các quan hệ xã hội vận hành ổn định. Đặc biệt, trong lĩnh vực bất động sản – nơi gắn liền trực tiếp với đất đai, tài sản lớn và lợi ích của nhiều chủ thể – pháp luật càng đòi hỏi một cấu trúc chặt chẽ, minh bạch và khoa học. Cấu trúc pháp luật được xem là nền tảng bảo đảm cho hệ thống quy phạm phát huy hiệu lực điều chỉnh trong thực tiễn. Về bản chất, cấu trúc của một đạo luật là sự sắp xếp, bố trí và mối quan hệ giữa các thành phần cấu tạo nên đạo luật đó[1]. Các thành phần cấu tạo nên đạo luật đó chính là từ các quy phạm pháp luật cụ thể thể hiện chi tiết nhất ở các điều, khoản, điểm. Các quy phạm pháp luật này có mối quan hệ logic với nhau về nội dung và về hình thức được sắp xếp với bố cục theo những chuẩn mực nhất định. Khi một cấu trúc hợp lý sẽ giúp pháp luật vận hành đồng bộ, thống nhất và thích ứng tốt hơn trước biến động xã hội. Một cấu trúc hợp lý sẽ xác định rõ phạm vi, đối tượng, nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể, đồng thời tạo nên tính đồng bộ, minh bạch và khả thi trong áp dụng.
Cấu trúc của hệ thống pháp luật nói chung hay ở phạm vi nhỏ hơn là cấu trúc của một văn bản luật chính là hình thức tổ chức bên trong của một đạo luật, phản ánh tư duy lập pháp, tính logic và khả năng vận hành của hệ thống pháp luật. Để đánh giá một văn bản luật có cấu trúc hợp lý hay chưa, giới lập pháp thường dựa dựa trên các tiêu chí cụ thể ở cả hình thức, nội dụng, tính logic và kỹ thuật lập pháp. Bao gồm: (1) Tính logic, chặt chẽ trong bố cục và trình tự các quy định. Theo đó, các chương, mục phải được thiết kế đi từ quy định chung đến quy định riêng, từ khái niệm, nguyên tắc đến nội dung, tổ chức thực hiện, đến điều khoản thi hành. Mỗi chương, mục phải có mỗi quan hệ nội tại rõ ràng, không trùng lắp, không có khoảng trống giữa các nội dung điều chỉnh. Mặt khác, tính nhất quán trong trình bày cũng là yêu cầu quan trọng nhằm đảm bảo người đọc có thể theo dõi mạch tư duy, giúp cho việc áp dụng, dẫn chiếu được thuận lợi, chuẩn xác. Theo đó, cần thống nhất trong cách sắp xếp theo trình tự logic của nội dung; tên chương, mục phải phản ánh đúng nội dung thể hiện cụ thể bên trong; và nhất quán trong cách thức chỉ dẫn/dẫn chiếu việc áp dụng pháp luật. (2) Phải thể hiện được tính toàn diện và đầy đủ về nội dung điều chỉnh pháp luật nhằm đảm bảo được tính bao quát, thống nhất, tránh xung đột và bỏ sót. Theo đó, mỗi chế định hoặc nhóm quy phạm cùng điều chỉnh một loại quan hệ phải được đặt trong một chương, một mục riêng theo thứ tự logic, có ràng buộc về nội dung hợp lý song có sự phân định rõ ràng giữa các chế định pháp lý với chức năng và phạm vi điều chỉnh để tránh tình trạng chồng chéo, lặp lại hoặc xen kẽ sẽ khó áp dụng và kiểm soát trên thực tế. Mặt khác, các quy định nội dung điều chỉnh phải đảm bảo tính tương thích trong tổng thể hệ thống pháp luật hoặc khung pháp luật mang tính chuyên ngành. (3) Về kỹ thuật lập pháp phải đảm bảo được sự chuẩn mực về ngôn ngữ và thuật ngữ trong giải thích, định nghĩa; các quy định có tính ổn định tương đối để điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh song cũng phải đảm bảo được tính linh hoạt và thích ứng cao với các quan hệ xã hội biến động và hội nhập quốc tế.
Đối với thị trường bất động sản – lĩnh vực phức tạp, liên quan mật thiết đến quyền lợi kinh tế – xã hội của nhiều chủ thể, cấu trúc của Luật Kinh doanh bất động sản có vai trò then chốt trong việc tổ chức các chế định từ nguyên tắc điều chỉnh, điều kiện kinh doanh, chủ thể tham gia, đến hợp đồng và những ràng buộc pháp lý đối với các chủ thể tham gia từng loại hình giao dịch, quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh và thị trường. Chính sự sắp xếp chặt chẽ, hợp lý này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro, bảo đảm công khai, minh bạch, mà còn góp phần hình thành hành lang pháp lý ổn định, thu hút đầu tư và thúc đẩy thị trường phát triển bền vững, phù hợp với yêu cầu hội nhập và phát triển trong kỷ nguyên mới. Nghiên cứu sự phát triển của thị trường BĐS qua gần 40 năm đất nước đổi mới cho thấy, ở các giai đoạn phát triển khác nhau, Luật Kinh doanh BĐS được ra đời để điều chỉnh và thích ứng linh hoạt với mỗi giai đoạn cụ thể đó. Và một điều không thể phủ nhận là Luật Kinh doanh BĐS càng về sau thì cấu trúc về hình thức và nội dung của Luật Kinh doanh BĐS càng được quan tâm, chú trọng nên tính hợp lý, chặt chẽ và thích ứng càng tốt hơn. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2006 lần đầu tiên đặt nền móng pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS được quản lý và kiểm soát trong một chỉnh thể thống nhất đối với tất cả từ hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS, đến các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS. Từ đây cũng chính thức điều chỉnh pháp luật thống nhất đối với tất cả các phân khúc thị trường vốn riêng lẻ, rải rác quy định trong các văn bản luật chuyên ngành khác nhau như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Xây dựng… Với sự kiện pháp lý này, cũng lần đầu tiên tính minh bạch, công khai của thị trường BĐS Việt Nam được quan tâm, chú trọng, góp phần hình thành thị trường chính thức, ngăn ngừa và đẩy lùi thị trường ngầm, thị trường phi chính quy tồn tại với nhiều cơn sốt bất động sản diễn ra trong thời gian trước đó. Tiếp đó, Luật kinh doanh BĐS 2014 kế thừa và mở rộng, bổ sung nhiều quy định nhằm phúc đáp kịp thời những nhu cầu và đòi hỏi của thực tiễn. Theo đó, vẫn tiếp tục đề cao tính minh bạch về thông tin hàng hoá BĐS, dự án BĐS, cụ thể điều kiện kinh doanh và quan tâm tới các thiết chế nhằm bảo vệ quyền lợi với khách hàng, thắt chặt một số giao dịch có nguy cơ cao gây rủi ro cho khách hàng và giao dịch bất hợp pháp; thông qua đó tạo đà thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định hơn.
Ở thời điểm hiện tại, Luật kinh doanh BĐS năm 2023 được ban hành thay thế cho Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 tiếp tục khẳng định vai trò trung tâm, với nhiều đổi mới quan trọng từ cấu trúc của chương, điều, khoản đến việc liên kết giữa các điều luật, các chế định có nội dung tương đồng nhằm điều chỉnh thị trường BĐS một cách tập trung, thống nhất, minh bạch và hiệu quả. Nhiều nội dung thể hiện quan điểm đổi mới có tính chất trọng tâm, trọng điểm phải được kể đến như: phân loại rõ loại hình BĐS được kinh doanh, siết điều kiện chuyển nhượng dự án, yêu cầu công khai dữ liệu về hàng hoá BĐS, dự án BĐS, áp dụng công nghệ số trong quản lý hoạt động kinh doanh và thị trường; qua đó hướng đến thị trường minh bạch, cạnh tranh lành mạnh, đáp ứng yêu cầu phát triển của xã hội.
Tuy nhiên, quá trình thực thi Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 trong thời gian qua đã phản ánh nhiều điểm nghẽn pháp lý gây khó khăn cho các hoạt động kinh doanh BĐS mà trong đó có nguyên nhân do Luật này vẫn còn biểu hiện của sự thiếu đồng bộ, thống nhất giữa Luật KDBĐS với các Luật khác có liên quan như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư…, nhiều quy định có sự trùng lắp, một số quy định thể hiện sự cơ cấu, sắp xếp chưa khoa học và logic… Qua đó, phản ánh phần nào thực trạng cấu trúc của Luật kinh doanh BĐS năm 2023 còn hạn chế; thiếu sự thích ứng trước những biến động xã hội với những lĩnh vực mới như kinh tế số, trí tuệ nhân tạo, blockchain, kinh tế xanh và kinh tế tuần hoàn… Trong bối cảnh ấy, việc nghiên, đánh giá và chỉ ra những ưu điểm, đặc biệt là những tồn tại, hạn chế của cấu trúc Luật Kinh doanh Bất động sản 2023, từ đó đưa ra kiến nghị hoàn thiện là vấn đề vừa có ý nghĩa lý luận vừa mang giá trị thực tiễn to lớn. Đây cũng là một trong những đóng góp thiết thực nhằm hiện thực hóa khát vọng phát triển đất nước hùng cường, thịnh vượng trong kỷ nguyên mới.
2. Những ưu điểm của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nhìn từ khía cạnh cấu trúc pháp luật
Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 đánh dấu bước tiến mới trong tư duy lập pháp khi cấu trúc được thiết kế chặt chẽ cả về hình thức lẫn nội dung. Sự đổi mới này không chỉ bảo đảm tính khoa học, minh bạch và dễ tiếp cận, mà còn tạo nền tảng cho việc điều chỉnh thị trường bất động sản hiệu quả hơn trong bối cảnh hội nhập. Có thể nhận diện những thay đổi quan trọng, cơ bản về cấu trúc của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 ở một số vấn đề sau đây:
2.1. Cấu trúc về hình thức
Thứ nhất, Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 được tổ chức thành 10 chương, 84 điều, với cách sắp xếp logic, phân chia rõ ràng theo từng nhóm vấn đề: từ quy định chung mang tính khái quát chung, đến các quy định cụ thể về các loại hình kinh doanh BĐS cụ thể như: nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn gắn với công trình xây dựng có sẵn; nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn gắn với công trình xây dựng hìn thành trong tương lai; quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng trong dự án và quyền sử dụng đất gắn với dự án đầu tư, kinh doanh dịch vụ bất động sản; cho đến quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS và thị trường BĐS và điều khoản thi hành. Sự phân tách này khắc phục tình trạng quy định rải rác, lẫn lộn trong các luật trước đây, tạo sự thuận lợi trong việc tra cứu và áp dụng. Cùng với đó, trong mỗi chương, các điều khoản được sắp xếp theo trình tự hợp lý: bắt đầu từ nguyên tắc, đối tượng, điều kiện, sau đó mới đến quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm của các bên. Chính nhờ cách tổ chức hình thức chặt chẽ, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã nâng cao tính minh bạch, dễ tiếp cận và tính dự đoán trong áp dụng, qua đó góp phần làm tăng hiệu quả điều chỉnh pháp luật đối với thị trường bất động sản.
Thứ hai, giữa các chương trọng tâm về kinh doanh các sản phẩm BĐS trên thị trường như nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất được thiết kế vừa có sự phân định cụ thể, chuyên biệt, song lại vừa thể hiện tính liên kết hợp lý về trạng thái pháp lý của BĐS. Cụ thể: Chương II và Chương III được thiết kế theo trạng thái pháp lý khác nhau của bất động sản (nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai) khi đưa vào kinh doanh, giúp hệ thống trở nên mạch lạc và dễ vận hành. Tương tự, bất động sản là quyền sử dụng đất được kết cấu một chương song có sự phân tách theo tính chất của từng giao dịch và mục đích của từng loại dự án cụ thể. Theo đó, trong chương IV có sự phân tách giữa kinh doanh quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng đối với các dự án đầu tư nhà ở, các dự án BĐS khác của tổ chức, cá nhân và kinh doanh quyền sử dụng đất gắn với một phần, toàn bộ dự án đầu tư gắn với quyền sử dụng đất. Trước đây gộp chương kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai thành 1 chương;
Thứ ba, hợp đồng kinh doanh bất động sản được tách thành 1 chương riêng (chương VI) để điều chỉnh đối với các giao dịch bất động sản và dịch vụ bất động sản. Sự thay đổi cấu trúc này đã thể hiện sự tập trung, thống nhất, logic và khoa học hơn thay vì tản mạn, rải rác ở các chương và kết cấu xen kẽ với các loại hình kinh doanh BĐS riêng biệt như các Luật kinh doanh BĐS trước đây. Một chương riêng quy định về hợp đồng trong kinh doanh BĐS cũng cho thấy, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 có sự tách bạch rõ ràng giữa vấn đề kinh doanh BĐS với vấn đề quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Vị trí của chương cũng logic về trình tự nội dung, theo đó, sau khi Luật đã quy định về các hình thức kinh doanh, điều kiện chủ thể, các nguyên tắc và yêu cầu trong kinh doanh, quyền và nghĩa vụ… thì các quy định về hợp đồng được tiếp nối nhằm đảm bảo cho các chủ thể khi tham gia giao dịch kinh doanh BĐS trước khi ký kết và thực hiện hợp đồng đều đã hiểu rõ các quy định cụ thể về loại hình giao dịch mà mình tham gia, hiểu rõ về quyền và nghĩa vụ thuộc về mình để thoả thuận các điều khoản cụ thể trong hợp đồng được cụ thể, đầy đủ, đúng pháp luật. Thông qua đó bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cũng như phòng ngừa rủi ro trong kinh doanh.
Thứ tư, bổ sung một chương mới về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (chương VIII) là một sự thay đổi hợp lý và cần thiết.
Việc thiết kế một chương độc lập giúp tạo sự hoàn chỉnh và cân đối trong tổng thể luật, thay vì chỉ quy định rải rác như trước đây (ở Luật 2014 và 2006). Cấu trúc này thể hiện tư duy phân tách và hệ thống hóa mảng hoạt động quản lý thông tin như một lĩnh vực riêng biệt, ngang hàng với các chế định về kinh doanh bất động sản có sẵn, hình thành trong tương lai hay dịch vụ bất động sản. Về mặt hình thức, sự xuất hiện của chương mới cho thấy Luật kinh doanh BĐS năm 2023 được tổ chức khoa học, logic và hiện đại hơn; theo đó, không chỉ tập trung vào điều kiện kinh doanh và giao dịch, mà còn chú ý đến yếu tố nền tảng – thông tin và dữ liệu, vốn là “hạ tầng mềm” của thị trường. Điều đó cũng phù hợp với chủ trương, định hướng lớn của Đảng và Nhà nước trong việc tăng cường tính minh bạch, công khai thị trường, thích ứng với sự phát triển nhanh và mạnh mẽ của chuyển đổi số trong các lĩnh vực của đời sống kinh tế, xã hội.
2.2. Cấu trúc về nội dung
Dưới góc độ cấu trúc nội dung, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 cũng thể hiện nhiều ưu điểm quan trọng. Cụ thể:
Thứ nhất, các quy định đã được hệ thống hóa theo từng mảng nội dung trọng tâm, phản ánh đầy đủ các quan hệ phát sinh trong hoạt động kinh doanh bất động sản: từ điều kiện, nguyên tắc, các yêu cầu của bất động sản đưa vào kinh doanh, chủ thể kinh doanh, hình thức giao dịch, đến quyền và nghĩa vụ cụ thể của các bên và các yêu cầu, điều kiện cụ thể khác mang tính chuyên biệt đối với mỗi hình thức kinh doanh, đối với mỗi loại hàng hoá BĐS tham gia thị trường. Quy định này có ý nghĩa quan trọng đối với các chủ thể tham gia thị trường, đặc biệt là chủ thể đầu tư và các khách hàng là nhà đầu tư thứ cấp hoặc người tiêu dùng hiểu và tuân thủ đúng quy định của pháp luật ngay từ khi tham gia thiết lập giao dịch cho đến suốt quá trình thực hiện và kết thúc hợp đồng.
Thứ hai, Luật kết cấu các chương riêng về kinh doanh đối với từng hàng hoá BĐS cụ thể tham gia giao dịch trên thị trường, trong đó có nhiều quy định đổi mới về nội dung nhằm tăng cường tính hợp lý, chặt chẽ, công khai minh bạch, bảo đảm tốt hơn quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch, đặc biệt là phòng ngừa rủi ro cho khách hàng là người tiêu dùng đối với một số loại hình giao dịch có tính chất phức tạp, có nguy cơ cao của rủi ro và tranh chấp như: giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai, bất động sản là quyền sử dụng đất dưới hình thức “phân lô bán nền” cho các cá nhân tự xây nhà ở. (Nội dung cụ thể tại chương II, chương III và chương IV) Luật Kinh doanh BĐS năm 2023.
Thứ ba, cấu trúc nội dung còn được gắn chặt với các nguyên tắc minh bạch, trách nhiệm và cạnh tranh công bằng: yêu cầu công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS, về giao dịch và trách nhiệm của chủ đầu tư đối với hoạt động này, vấn đề ký quỹ, bảo lãnh nghĩa vụ tài chính đối với các giao dịch BĐS hình thành trong tương lai, thời hạn hoàn thành thủ tục cấp giấy chứng nhận… Các quy định này vừa có tính răn đe, vừa nâng cao an toàn pháp lý cho thị trường. Nhờ sự thiết kế nội dung logic, có tính liên thông với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã khắc phục được tính phân tán, thiếu nhất quán của các văn bản trước, góp phần hoàn thiện cấu trúc pháp luật và nâng cao hiệu lực điều chỉnh trong thực tiễn.
Thứ tư, một chương riêng về hợp đồng trong kinh doanh BĐS cũng thể hiện cơ cấu thay đổi hợp lý trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 so với các quy định về hợp đồng được kết cấu trộn lẫn với các giao dịch BĐS cụ thể.
Sự hiện diện của một chương độc lập (chương VI) về hợp đồng kinh doanh bất động sản giúp bố cục của luật trở nên cân đối, mạch lạc và khoa học hơn, khắc phục tình trạng tản mạn và thiếu hệ thống trong Luật 2014. Về nội dung, chương này chuẩn hóa các loại hợp đồng chủ yếu tương ứng với mỗi loại bất động sản và loại giao dịch cụ thể, trên cơ sở đó quy định cụ thể về điều kiện có hiệu lực, các điều khoản cơ bản của hợp đồng đối với mỗi loại giao dịch: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua đối với các hàng hoá cụ thể: quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn gắn với công trình xây dựng. Cách tiếp cận này tạo nên cấu trúc đối xứng và toàn diện, vừa bảo đảm tính minh bạch, vừa hạn chế rủi ro pháp lý trong giao dịch. Đồng thời, sự thiết kế một chương riêng còn khẳng định vai trò trung tâm của chế định hợp đồng trong điều chỉnh quan hệ kinh doanh bất động sản, đồng thời tạo cơ sở pháp lý liên thông với Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Xây dựng. Như vậy, đối mới này không chỉ nâng cao tính khoa học trong lập pháp mà còn gia tăng hiệu quả thực thi, đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản trong giai đoạn hội nhập. Ở một khía cạnh khác, một số nội dung cụ thể về hợp đồng được quy định mới nhằm điều chỉnh có hiệu quả các tồn đọng phát sinh trên thực tế. Cụ thể: hợp đồng đặt cọc, hợp đồng có đối tượng giao dịch là “phần diện tích sàn gắn với các công trình xây dựng trong dự án đầu tư kinh doanh BĐS”.
Thứ năm, việc ban hành 1 chương riêng về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (chương VIII) là một sự thay đổi hợp lý và cần thiết.
Các quy định trọng tâm về chương này bao gồm các quy phạm về: trách nhiệm thu thập, quản lý, cập nhật dữ liệu; cơ chế công khai, chia sẻ và bảo vệ thông tin; phân công rõ thẩm quyền cho Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh và các chủ thể có liên quan. Đây là bước tiến từ cơ chế quản lý truyền thống sang quản lý dựa trên dữ liệu, phù hợp với định hướng số hóa và minh bạch hóa thị trường. Các quy định trong chương này kết nối trực tiếp với cơ sở dữ liệu đất đai, đăng ký giao dịch bảo đảm, và hệ thống quản lý đầu tư – xây dựng. Điều đó khắc phục hạn chế phân tán thông tin ở Luật kinh doanh BĐS năm 2014, giúp tạo dựng một “cổng dữ liệu” thống nhất, liên thông về cơ sở dữ liệu về bất động sản và thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, chương mới có ý nghĩa như một cơ chế bảo đảm thực thi cho toàn bộ luật: minh bạch dữ liệu là điều kiện tiên quyết để các quy phạm về công khai, cạnh tranh và bảo vệ quyền lợi của các bên được vận hành hiệu quả.
Có thể khẳng định rằng, sự kết hợp giữa cấu trúc hình thức và cấu trúc nội dung của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 đã tạo nên một chỉnh thể pháp luật thống nhất, mạch lạc và có tính khả thi cao. Về hình thức, Luật được tổ chức thành các chương, điều với bố cục đối xứng, trình tự logic, giúp người áp dụng dễ dàng định vị và tra cứu. Về nội dung, các chương không chỉ dừng ở việc liệt kê quy phạm, mà còn được thiết kế theo “trục logic” xuyên suốt: từ nguyên tắc chung, điều kiện của đối tượng và chủ thể, đến quyền – nghĩa vụ và cơ chế bảo vệ. Sự song hành này khiến cho cấu trúc hình thức trở thành khung sườn hợp lý để nội dung vận hành các giao dịch BĐS cụ thể trên thị trường được thực hiện thuận lợi, an toàn, minh bạch và hiệu quả. Ngược lại, cấu trúc nội dung lại làm đầy đủ, toàn diện và làm rõ ý nghĩa cho cấu trúc hình thức. Nhờ vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã vượt lên các phiên bản trước đó ở chỗ vừa đảm bảo tính minh bạch, dễ tiếp cận về hình thức, vừa bảo đảm tính toàn diện, liên thông và hiệu lực điều chỉnh về nội dung – một nền tảng quan trọng để pháp luật đáp ứng yêu cầu phát triển thị trường bất động sản trong kỷ nguyên mới.
Có thể khẳng định rằng, với những ưu điểm về cấu trúc của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 như đã nêu trên, về phương diện lý luận chúng thể hiện bước tiến trong tư duy lập pháp theo hướng chuẩn hoá các nguyên tắc và hiện đại hóa trong quá trình xây dựng pháp luật. Việc phân tách cụ thể, rõ ràng, mạch lạc giữa bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai; phân tách giữa kinh doanh quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng và kinh doanh quyền sử dụng đất thông qua hình thức chuyển nhượng dự án đầu tư gắn với quyền sử dụng đất… cho thấy sự vận dụng nguyên tắc phân loại đối tượng điều chỉnh trong khoa học pháp lý, giúp nâng cao tính logic và khả năng bao quát của hệ thống quy phạm, hạn chế sự trùng lắp, chồng chéo và dễ dàng trong việc tiếp cận và áp dụng cho các chủ thể tham gia thị trường. Đồng thời, việc thiết kế các quy định đối xứng về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia đã khẳng định rõ định hướng xây dựng cấu trúc pháp luật dựa trên nguyên tắc công bằng, cân đối lợi ích và khả năng dự đoán pháp lý.
Về phương diện thực tiễn, các điểm mới nêu trên có ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển của thị trường bất động sản trong bối cảnh hội nhập. Việc quan tâm chú trọng tới tính minh bạch, công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS và các giao dịch BĐS góp phần nâng cao tính minh bạch của thị trường, hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi chính đáng của nhà đầu tư và khách hàng, người tiêu dùng. Sự liên thông của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch, Luật Xây dựng giúp khắc phục tình trạng chồng chéo, tạo cơ chế áp dụng thống nhất, đồng bộ, giảm chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp. Đặc biệt, việc tập trung quy định về quản lý nhà nước trong một chương riêng không chỉ minh định rõ trách nhiệm của các cơ quan quản lý, mà còn nâng cao hiệu lực, hiệu quả thực thi pháp luật, đáp ứng yêu cầu quản trị hiện đại đối với thị trường bất động sản. Như vậy, có thể khẳng định rằng các đổi mới về cấu trúc nội dung của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 không chỉ làm giàu thêm giá trị học thuật trong khoa học pháp lý, mà còn mang lại những tác động thiết thực, góp phần xây dựng thị trường bất động sản minh bạch, an toàn và bền vững trong giai đoạn phát triển mới của đất nước.
3. Những hạn chế, bất cập của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 nhìn từ khía cạnh cấu trúc pháp luật và một số đề xuất, kiến nghị góp phần hoàn thiện cấu trúc của Luật Kinh doanh bất động sản
Bên cạnh những thay đổi với nhiều ưu điểm đã đề cập ở trên, Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 vẫn bộc lộ một số hạn chế và bất cập về cấu trúc về hình thức và cấu trúc nội dung thể hiện. Những hạn chế này nếu không được sửa đổi, bổ sung sẽ gây khó khăn, vướng mắc trong quá trình áp dụng. Có thể nhận thấy sự bất cập, hạn chế của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 nhìn từ khía cạnh cấu trúc pháp luật ở một số vấn đề sau:
3.1. Những bất cập, hạn chế về cấu trúc hình thức
Thứ nhất, sự sắp xếp nội dung pháp luật với những điều, khoản chưa thực sự phù hợp, không logic và không đảm tính chuẩn xác
Có những quy định mang tính nguyên tắc chung, là yêu cầu chung áp dụng cho tất cả các loại hình kinh doanh, song lại kết cấu trong các quy định liên quan đến những loại hình kinh doanh BĐS cụ thể khiến cho tính logic của vấn đề hạn chế và vấn đề quy định sẽ bị trùng lắp không cần thiết. Cụ thể: Điều 17 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản hiện đang được kết cấu trong chương II của Luật dành cho quy định về kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn. Kết cấu này thực sự không hợp lý vì nhiều nội dung trong điều luật này mang tính chất chung mà bất kỳ chủ thể kinh doanh QSDĐ, nhà ở, công trình xây dựng có sẵn hay hình thành trong tương lai đều phải tuân thủ chứ không chỉ riêng đối với hình thức kinh doanh nhà, công trình có sẵn. Cụ thể là các khoản sau đây của Điều 17 Luật kinh doanh BĐS 2023:
- Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
- Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo đúng tiến độ đã được chấp thuận, phê duyệt.
- Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
- Trách nhiệm khác của chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật.
Các nội dung này trong Điều 17 không phải là nội dung quy định dành riêng cho các dự án kinh doanh nhà, công trình xây dựng nên cần thiết phải được tách ra và có thể kết cấu thành một điều luật riêng đưa vào phần chung trong chương I về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án BĐS nói chung. Ngay cả khoản 4 Điều 23 khi quy định về nguyên tắc trong kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai cũng dẫn chiếu tới trách nhiệm của chủ đầu tư dự án BĐS tại Điều 17 ở trên. Điều này vừa không đảm bảo tính chính xác, lại gây ra sự trùng lặp không cần thiết. Chúng tôi cho rằng, nếu đưa vào quy định chung thì sẽ khắc phục được điều này.
Thứ hai, chưa có nguyên tắc nhất quán trong chỉ dẫn áp dụng pháp luật
Cấu trúc luật chưa thể hiện rõ việc chỉ dẫn luật khác có liên quan theo nguyên tắc nào: chỉ dẫn tới từng điều luật cụ thể của Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, các điều luật, các Luật khác hoặc pháp luật khác có liên quan. Bởi vậy, trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 đang thực hiện thực hiện ở tất cả các hình thức này. Điều này thực sự trở thành rào cản, vướng mắc, khó khăn và có thể áp dụng pháp luật không thống nhất trên thực tế ở các địa phương khác nhau; đặc biệt, đối với trường hợp trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 chỉ dẫn áp dụng pháp luật với các cụm từ: theo quy định của Luật này và “pháp luật đất đai”, “pháp luật đầu tư”, “pháp luật xây dựng”, “pháp luật nhà ở”, “theo quy định của pháp luật” hoặc “pháp luật khác có liên quan”. Hiện Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 có 80 điều song vẫn còn có tới 19 điều luật và có tới 28 khoản trong các điều luật đó đang sử dụng cụm từ: “theo quy định của pháp luật” hoặc “pháp luật khác có liên quan”. Đây là một quy định rất chung chung, không có giới hạn và có thể được hiểu ở phạm vi rộng, hẹp khác nhau. Điều đó gây ra những phức tạp trong thực tiễn áp dụng.
Thứ ba, kết cấu của một số chương chưa thực sự hợp lý, bố cục chưa liền mạch, có sự phân tán nội dung dù cùng chủ đề và có mối liên hệ
Một là, về hợp đồng kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS
Tại chương VI Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định về hợp đồng kinh doanh BĐS trong đó bao gồm: hợp đồng kinh doanh BĐS và hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS. Về nguyên tắc, khi các chủ thể tham gia giao dịch và ký kết hợp đồng phải hiểu rõ quy định của pháp luật về các giao dịch đó, từ chủ thể, nguyên tắc, điều kiện, quyền và nghĩa vụ của các bên, các yêu cầu và thậm chí các điều cấm… Trên cơ sở đó, các chủ thể ký kết và thực hiện hợp đồng mới đảm bảo sự chính xác, tuân thủ pháp luật và đảm bảo an toàn, phòng ngừa rủi ro. Vì vậy, các nội dung quy định về kinh doanh dịch vụ BĐS quy định tại chương VII phải được kết cấu trước quy định về hợp đồng trong kinh doanh BĐS. Song trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 lại quy định hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS trước sau đó mới quy định cụ thể thuộc về nội dung của các hoạt động kinh doanh dịch vụ: môi giới, tư vấn, quản lý BĐS và sàn giao dịch BĐS là chưa hợp lý.
Hai là, về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản
Các nội dung về quản lý nhà nước trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023 chưa được tổ chức theo một cấu trúc hợp lý, thiếu tính hệ thống, logic và liên thông. Nội hàm về quản lý nhà nước chưa được tách bạch với điều kiện và nguyên tắc kinh doanh. Theo đó, các quy định về quản lý nhà nước không được tập trung trong một chương chung mà bị chia cắt thành nhiều nội dung nhỏ, rải rác trong nhiều chương. Cụ thể: Tại chương IX quy định về “quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản” song có rất nhiều nội dung lại được đề cập xen kẽ ở những quy định chung tại chương I như: công khai thông tin về BĐS, dự án BĐS đưa vào kinh doanh (Điều 6); Đăng ký, thành lập doanh nghiệp (Điều 9); các quy định về đào tạo, cấp chứng chỉ hành nghề kinh doanh dịch vụ BĐS (chương VIII) … Các nội dung này thực chất là công cụ quản lý hành chính nhà nước đối với thị trường BĐS song lại không được quy định tập trung trong chương quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Chương VIII chỉ nêu “nội dung quản lý nhà nước” một cách khái quát (Điều 73), song các công cụ quản lý cụ thể như cấp chứng chỉ, thanh tra, cơ sở dữ liệu, xử lý vi phạm… lại nằm rải rác ở các chương khác. Điều này cho thấy, Luật Kinh doanh BĐS chưa có sự tách bạch giữa điều kiện kinh doanh (tư cách chủ thể) với biện pháp quản lý nhà nước (chức năng của cơ quan quản lý hành chính nhà nước), làm giảm tính khoa học và tính rõ ràng của hệ thống quy phạm. Có thể thấy rằng, việc bố trí rải rác, chồng chéo giữa các chương đã làm giảm hiệu lực điều chỉnh của Luật, khiến công tác quản lý thị trường BĐS chưa thực sự hiện đại và nhất quán.
Thứ tư, các quy định về thông tin thị trường và điều kiện chủ thể được quy định rải rác ở nhiều chương, chưa tập hợp thành một cấu trúc thống nhất, gây khó tra cứu.
Điều 6, Điều 9 Luật KDBĐS 2023: quy định về công khai thông tin và điều kiện của chủ thể tham gia thị trường. Tiếp đó, Điều 61, Điều 63 lại quy định thêm về quản lý, trách nhiệm công khai thông tin dự án và bảo đảm nghĩa vụ tài chính. Cùng với đó, nhiều khoản trong các điều Luật quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong các giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất cũng quy định về vấn đề này.
3.2. Những bất cập, hạn chế về cấu trúc nội dung
Thứ nhất, chưa có sự rõ ràng, minh định và thống nhất trong cách giải thích từ ngữ là nguyên nhân dẫn đến cách hiểu chưa thống nhất về nội hàm của các thuật ngữ, các khái niệm. Cụ thể:
Một là, tại khoản 1 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 giải thích khái niệm kinh doanh bất động sản: “Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua…” Quy định này gây nên nhiều cách hiểu khác nhau; theo đó, cách hiểu thứ nhất cho rằng: thuật ngữ “tạo lập” được hiểu chỉ giới hạn ở phạm vi nhà đầu tư bỏ vốn để đầu tư ở thị trường sơ cấp để có quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng, để có các sản phẩm nhà và công trình xây dựng để kinh doanh nhằm mục đích kiếm lời, mà không bao gồm các hoạt động khác để có hàng hoá BĐS như: hoạt động cải tạo, sửa chữa, mua bán, nhận chuyển nhượng, đi thuê, đi thuê lại, đi thuê mua BĐS có sẵn ở thị trường thứ cấp để kinh doanh kiếm lời. Cách hiểu thứ hai cho rằng, kinh doanh BĐS là tất cả các hoạt động của nhà đầu tư bỏ vốn ở bất kỳ giai đoạn nào, công đoạn nào và ở thị trường sơ cấp hay thứ cấp với mục đích kinh doanh thông qua các loại hình giao dịch khác nhau được pháp luật cho phép nhằm mục đích kiếm lời. Vì vậy, thuật ngữ “tạo lập” chưa thuật sự chuẩn xác khi sử dụng trong giải thích khái niệm này hoặc nếu sử dụng thì cần phải hiểu ở phạm vi rộng bao gồm trực tiếp tạo lập hàng hoá BĐS ở thị trường sơ cấp để kinh doanh hoặc tạo lập gián tiếp thông qua các giao dịch để có hàng hoá BĐS thuộc quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp của mình để kinh doanh kiếm lời.
Hai là, tại Khoản 1 và 2 Điều 3 Luật Kinh doanh BĐS 2023 giải về kinh doanh BĐS theo hướng bản chất của hoạt động này; song đối với định nghĩa về kinh doanh dịch vụ BĐS lại theo hướng liệt kê các loại hình dịch vụ. Ở giải thích này chưa cho người nghiên cứu nhận diện được bản chất của kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS khác nhau thế nào.
- Kinh doanh bất động sản là hoạt động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh dịch vụ bất động sản.
- Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.
Thứ hai, cách thiết kế nội dung cụ thể đối với các hình thức kinh doanh BĐS vừa thừa, vừa thiếu.
Chương II: Quy định về thực hiện giao dịch về nhà ở, công trình xây dựng công trình có sẵn quy định tại Điều 16 Luật Kinh doanh BĐS 2023 là không cần thiết vì đó là những điều đương nhiên các chủ thể khi tham gia giao dịch phải biết và phải chuẩn bị. Trong trường hợp nếu cần tăng thêm kỷ luật và phòng ngừa rủi ro trong hoạt động kinh doanh thì phải đưa vào chương các quy định chung tại Chương I hoặc chúng cần phải được đặt ra và yêu cầu đối với tất cả các loại hình kinh doanh: quyền sử dụng đất, nhà, công trình xây dựng bao gồm cả có sẵn và hình thành trong tương lai chứ không chỉ riêng nhà, công trình xây dựng có sẵn.
Cũng tại chương II khi quy định về kinh doanh nhà, công trình xây dựng có sẵn và chương III quy định về kinh doanh nhà, CTXD hình thành trong tương lai thì có các quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong các giao dịch. Song tại tại Chương IV quy định về kinh doanh QSDĐ đã có hạ tầng lại chỉ quy định về nghĩa vụ của các bên mà không quy định về quyền của các bên.
Thứ ba, về điều kiện của cá nhân kinh doanh BĐS không hợp lý, dễ “lách luật” để hạn chế sự kiểm soát của Nhà nước
Khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 quy định: “Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp, nhưng phải kê khai, nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.” Cụ thể hoá quy định này, tại Khoản 1 Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn một số điều của Luật Kinh doanh BĐS quy định: “Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ là cá nhân thực hiện dưới 10 giao dịch/ năm và giá trị từng hợp đồng dưới 300 tỷ đồng; trường hợp chỉ có 01 giao dịch/năm thì không tính giá trị hợp đồng để xác định quy mô nhỏ”.
Chúng tôi nhận thấy rằng, quy định hướng dẫn trong Nghị định số 96 nêu trên về “quy mô nhỏ” để một cá nhân kinh doanh BĐS không phải đăng ký thành lập doanh nghiệp nêu trên thiếu cơ sở khoa học và thực tế, chứa đựng nhiều sự bất hợp lý, không công bằng đối với các doanh nghiệp có/đã đăng ký thành lập doanh nghiệp kinh doanh và đối với cá nhân kinh doanh BĐS mà đáng lẽ phải thành lập doanh nghiệp song pháp luật lại không yêu cầu thành lập doanh nghiệp. Cụ thể: (1) mức 300 tỷ đồng/1 hợp đồng (1 giao dịch BĐS) là mức rất lớn mà đa số các doanh nghiệp vừa và nhỏ trên thị trường hiện nay khó mà đạt được con số này. Điều đó càng trở nên bất hợp lý khi áp dụng đối với cá nhân bởi con số 300 tỷ đồng/ 1 giao dịch là vô cùng lớn, vượt xa năng lực thông thường của một cá nhân. Việc đưa ra quy định một cá nhân giao dịch với mức dưới 300 tỷ đồng/1 giao dịch chúng tôi cho rằng chưa thực sự có cơ sở, không mang tính chất định lượng, chưa được tham chiếu và dựa trên những báo cáo, rà soát kỹ lưỡng, thấu đáo, không dựa trên giá trị trung bình giao dịch thực tế, không tương thích với quy mô kinh doanh nhỏ lẻ trong pháp luật thuế hoặc đầu tư. Nếu sánh, đối chiếu với Luật hỗ trợ các doanh nghiệp vừa và nhỏ năm 2017 cho thấy, quy định nêu trên đi ngược lại với tiêu chí xác định các doanh nghiệp nhỏ và vừa được xác định trên cơ sở doanh thu của doanh nghiệp chứ không theo từng hợp đồng. Cụ thể: “doanh nghiệp nhỏ” được xác định trên cơ sở có mức doanh thu lớn nhất không quá 50 tỷ đồng/ năm hoặc “doanh nghiệp vừa” được xác định có mức doanh thu từ 100 – 200 tỷ/năm hoặc những doanh nghiệp trong lĩnh vực thương mại, dịch vụ có doanh thu dưới 300 tỷ/năm.[2] (2) Quy định nêu trên cũng khá chung chung, không cho biết rõ thế nào là một giao dịch. Trong thực tế: Một hợp đồng mua bán nhiều căn hộ được tính là một giao dịch hay nhiều giao dịch; hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn có được tính gộp trong giao dịch chính thức hay không? Điều này hiện đang có nhiều cách hiểu khác nhau. (3) Quy định thiếu rõ ràng nêu trên cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng “lách luật”, Nhà nước thiếu đi sự kiểm soát và thất thu cho ngân sách; theo đó, cá nhân có thể thực hiện 9 hợp đồng/năm, mỗi hợp đồng trị giá 299 tỷ; tổng cộng doanh thu gần 2.700 tỷ đồng nhưng vẫn được xem là “quy mô nhỏ”, không phải thành lập doanh nghiệp. Vì không phải thành lập doanh nghiệp nên cá nhân không phải thực hiện việc kiểm toán, không phải kê khai chi phí, không chịu chế độ kế toán; Nhà nước khó trong việc kiểm soát thu nhập thật, không thực hiện được nguồn thu thuế từ thuế thu nhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng.
Với các bất cập trên cho thấy, hướng dẫn tại Nghị định số 96/2024/NĐ của Chính phủ về cá nhân kinh doanh BĐS không phải đăng ký thành lập doanh nghiệp dựa trên giá trị hợp đồng và số lần giao dịch như đã phân tích ở trên là không hợp lý, mâu thuẫn với nguyên tắc tại khoản 1 Điều 9 quy định: “Khoản 1 Điều 9 đặt ra nguyên tắc: “Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp” nhằm đảm bảo tính chuyên nghiệp và minh bạch không đạt được, mục tiêu “đưa hoạt động kinh doanh BĐS vào khuôn khổ chuyên nghiệp” bị phá vỡ. Quy định trên cũng gây bất bình đẳng giữa cá nhân và doanh nghiệp trong cùng một lĩnh vực kinh doanh, dẫn tới nguy cơ thất thu thuế và khó kiểm soát thị trường.
Thứ tư, nhiều quy định chưa phù hợp, chưa cụ thể rõ ràng và đang thể hiện sự chồng chéo, trùng lắp
Quan hệ thứ bậc giữa hai nhóm thủ tục trong việc chuyển nhượng Dự án đầu tư giữa Luật Đất đai năm 2024 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, gây trùng lặp hồ sơ và kéo dài thời gian. Cụ thể: Điều 39–42 Luật KDBĐS 2023: quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS. Tuy nhiên, để thực hiện được, nhà đầu tư vẫn phải tuân thủ thủ tục chuyển nhượng QSDĐ và đăng ký biến động đất đai theo Điều 46, Điều 122, Điều 228 Luật Đất đai 2024. Về vấn đề này Luật Kinh doanh BĐS chưa có sự chỉ dẫn cụ thể. Song nếu áp dụng các quy định của Luật Đất đai năm 2024 lại không đảm bảo được tính đầy đủ, toàn diện vì Luật Đất đai năm 2024 chỉ điều chỉnh ở khía cạnh quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế với điều kiện nào được chuyển nhượng dựa trên cơ sở nguồn gốc quyền sử dụng đất được xác lập, phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính và tính pháp lý về quyền sử dụng đất chứ không dựa trên loại hình dự án bất động sản, tiến độ đầu tư và tính pháp lý của dự án đầu tư.
Thứ năm, thiếu vắng những quy định nhằm để tăng cường và nâng cao hiệu quả trong quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS
Các nội dung có liên quan trực tiếp tới hoạt động quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS, tác động và ảnh hưởng trực tiếp tới hiệu quả của hoạt động quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS nói chung và hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng lại thiếu vắng nội dung cụ thể trong Luật này như: Thanh tra, giám sát và xử lý vi phạm đối với hoạt động kinh doanh BĐS. Hiện tại chỉ quy định nội dung này một cách chung chung về trách nhiệm của Chính phủ, Bộ Xây dựng, UBND cấp tỉnh được kết cấu trong một chuỗi các trách nhiệm chung khác; song cũng không có quy định cụ thể về trách nhiệm cụ thể hoá nội dung này trong hoạt động quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS, cũng như không có chỉ dẫn cụ thể về việc áp dụng văn bản hướng dẫn thi hành.
Thứ sáu, còn thiếu vắng các quy định hướng tới bảo về quyền lợi người tiêu dùng trong giao dịch bất động sản
Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 đã ghi nhận việc cho phép ký hợp đồng đặt cọc đối với các giao dịch BĐS hình thành trong tương lai trước khi các chủ đầu tư và khách hàng ký hợp đồng mua bán, thuê mua chính thức. Tuy nhiên, trong chương VI về hợp đồng kinh doanh BĐS lại thiếu vắng loại hợp đồng này. Đây là hợp đồng phát sinh phổ biến trên thực tế, lại là loại hình giao dịch khá phức tạp và chứa đựng nhiều rủi ro cho khách hàng. Vì vậy, cần thiết phải bổ sung loại hợp đồng này đề ràng buộc trách nhiệm và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch. Trên cơ sở đó mới có đầy đủ cơ sở pháp lý để ràng buộc trách nhiệm của các bên, xác định yếu tố lỗi và cơ chế giải quyết nếu có tranh chấp phát sinh.
Bên cạnh đó, nhìn một cách tổng thể, Luật mới vẫn thiên về bảo đảm giao dịch cho chủ thể kinh doanh, chưa cân bằng với người mua – đối tượng dễ bị tổn thương nhất trên thị trường. Cụ thể, Điều 16, 17, 19 Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 có quy định quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê, thuê mua. Tuy nhiên, chưa có một chương riêng quy định rõ về cơ chế bảo vệ người tiêu dùng, giải quyết tranh chấp và chế tài khi chủ đầu tư vi phạm (ví dụ: chậm bàn giao, không bảo đảm chất lượng).
Thứ bảy, thiếu cơ chế dữ liệu và công nghệ số
Theo đó, trong khi thị trường đã yêu cầu minh bạch số hóa, luật vẫn chỉ dừng lại ở mức quy định trách nhiệm mà thiếu cấu trúc pháp lý cho cơ chế thực hiện. Điều 9 và Điều 61 Luật KDBĐS 2023 quy định trách nhiệm công khai thông tin, nhưng chưa có chương riêng về hệ thống cơ sở dữ liệu và sàn giao dịch điện tử.
Có thể khẳng định rằng: Các bất cập lớn nhất của cấu trúc Luật Kinh doanh BĐS 2023 nằm ở: (i) chưa thống nhất với các luật nền tảng (Đất đai, Đầu tư), (ii) quy định phân tán, thiếu tập trung, (iii) thủ tục hành chính chưa liên thông, (iv) thiếu cấu trúc riêng cho dữ liệu số, và (v) chưa thiết lập cơ chế chuyên biệt bảo vệ người tiêu dùng.
Một số đề xuất giải pháp hoàn thiện cấu trúc Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 Dưới góc độ học thuật và thực tiễn áp dụng, có thể đề xuất một số kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện cấu trúc của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
Thứ nhất, thống nhất nguyên tắc trong việc cơ cấu các quy định chung và quy định cụ thể. Theo đó, cần thay thế các cụm từ: “theo quy định của pháp luật” và “pháp luật khác có liên quan” bằng những chỉ dẫn cụ thể để dễ dàng và thống nhất trong cách hiểu và áp dụng dụng pháp luật cho cả cơ quan quản lý và các chủ thể kinh doanh bất động sản, các chủ thể khác có liên quan.
Thứ hai, cơ cấu hợp lý giữa các chương và sự logic về nội dung mang tính chất chung, mang tính chuyên biệt và sắp xếp vị trí các chương, mục, điều khoản theo trình tự logic nội dung
Theo đó, rà soát những quy định mang tính chất chung cho tất cả các loại hình kinh doanh thì kết cấu trong chương I “những quy định chung” mà không đưa vào các quy định riêng mang tính chuyên biệt đối với từng loại hình kinh doanh. Cùng với đó, hiện Luật đã tách bạch bất động sản có sẵn và bất động sản hình thành trong tương lai, kinh doanh quyền sử dụng đất thành các chương riêng, vì vậy, các quy định về quyền và nghĩa vụ của các chủ thể cần phải được quy định đầy đủ đối với tất cả các chủ thể khi thực hiện giao dịch nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và thực hiện đồng nhất trong thực tế.
Thứ ba, chuẩn hoá các khái niệm để đảm bảo tính khoa học, logic và chính xác. Theo đó, cần tách bạch hai khái niệm: kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản; đồng thời thống nhất nguyên tắc giải thích để đảm bảo tính khoa học. Bên cạnh đó, cần có khái niệm chuẩn xác và rõ nghĩa hơn về “kinh doanh bất động sản” nhằm đảm bảo sự thống nhất trong cách hiểu và vận dụng trên thực tế.
Thứ tư, rà soát, sắp xếp lại các quy định về hợp đồng và đưa vị trí chương đúng với logic của pháp luật điều chỉnh về các loại giao dịch bất động sản và các loại kinh doanh dịch vụ bất động sản cụ thể. Theo đó, nếu tách hợp đồng trong lĩnh vực bất động sản thành một chương riêng trong đó bao gồm cả hợp đồng kinh doanh BĐS và hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS thì phải sắp xếp vị trí chương hợp đồng sau chương kinh doanh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS. Cùng với đó, cần bổ sung thêm hợp đồng đặt cọc đối với các giao dịch BĐS hình thành trong tương lai; bổ sung thêm các nội dung của hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS. Hiện tại chương VI quy định về hợp đồng thì mới chỉ quy định các nội dung, điều khoản cụ thể của hợp đồng kinh doanh BĐS mà chưa có nội dung cụ thể của hợp đồng kinh doanh dịch vụ BĐS.
Thứ năm, cần tái cấu trúc toàn bộ nhóm quy phạm quản lý nhà nước theo hướng: Thống nhất và quy về thành một chương riêng/phần riêng về “Quản lý và giám sát thị trường bất động sản”, trong đó tích hợp một số quy định rải rác tại các chương có nội dung trực tiếp về quản lý nhà nước đối với hoạt động kinh doanh bất động sản như; gộp chương về xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản (chương VIII) và chương quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản (chương IX); đồng thời bổ sung thêm nội dung về thanh tra, giám sát và cơ chế xử lý vi phạm trong kinh doanh BĐS. Chỉ khi tích hợp theo hướng này thì Luật Kinh doanh BĐS mới đạt được sự tính hợp lý cấu trúc, phản ánh đúng vai trò điều tiết của Nhà nước trong một thị trường bất động sản hiện đại, minh bạch và có trách nhiệm.
Thứ sáu, để nâng cao hiệu quả của quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh BĐS, đảm bảo sự công bằng giữa doanh nghiệp nhỏ và vừa với các cá nhân kinh doanh BĐS, đồng thời chống gian lận gây thất thu cho ngân sách đối với kinh doanh BĐS của cá nhân thì sự cần thiết phải giảm ngưỡng giá trị hợp đồng và số lần giao dịch xuống mức hợp lý hơn sau khi có tổng hợp, rà soát và xác định lượng giao dịch trung bình và giá trị bình quân đối với mỗi giao dịch của cá nhân mỗi năm để có cơ sở thực tế, khách quan trong việc hướng dẫn. Cùng với đó, quy định bắt buộc đăng ký giao dịch qua sàn hoặc qua tài khoản ngân hàng đối với mọi trường hợp, kể cả cá nhân không lập doanh nghiệp nhằm tạo cơ sở để cơ quan thuế và cơ quan xây dựng kiểm soát số lần giao dịch. Cùng với đó, để tăng cường quản lý thuế và minh bạch tài chính, cần có quy định cụ thể về sự phối hợp giữa Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng ban hành quy định liên thông dữ liệu giữa Cơ quan Thuế – Sở Xây dựng – Văn phòng Đăng ký đất đai; bổ sung cơ chế truy thu và xử phạt hành vi kê khai sai, chia nhỏ hợp đồng để né ngưỡng 10 lần hoặc 300 tỷ đồng để không phải thành lập doanh nghiệp, né tránh cơ chế quản lý hoạt động kinh doanh đối với doanh nghiệp và né tránh những nghĩa vụ thuế áp dụng đối với doanh nghiệp.
Thứ bảy, cần chuẩn hóa chế định về cơ sở dữ liệu và thông tin: Chương về cơ sở dữ liệu bất động sản nên bổ sung cấu trúc phân lớp (cơ sở dữ liệu quốc gia – địa phương – doanh nghiệp) để rõ ràng hơn về thẩm quyền, trách nhiệm, đồng thời bảo đảm tính minh bạch và dễ tra cứu. Hiện nay, mặc dù Luật Kinh doanh BĐS năm 2023 đã quy định về việc xây dựng và quản lý thông tin, cơ sở dữ liệu (Điều 78–82), nhưng hệ thống dữ liệu vẫn còn phân tán; theo đó, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục Thuế, Bộ Tài chính, Sở Xây dựng, các sàn giao dịch… đều lưu trữ thông tin riêng rẽ; Dữ liệu thiếu sự chuẩn hóa, cập nhật và liên thông, khiến quản lý nhà nước còn bị động, đặc biệt trong công tác dự báo, cảnh báo rủi ro và kiểm soát giá bất động sản. Trong khi đó, chuyển đổi số quốc gia yêu cầu các lĩnh vực trọng điểm (đất đai – nhà ở – đầu tư – tài chính) phải vận hành trên nền cơ sở dữ liệu tích hợp, mở và có khả năng phân tích thời gian thực. Vì vậy, trong thời gian tới, cần thiết lập “Hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia liên thông về nhà ở và thị trường bất động sản; theo đó, cần xây dựng một nền tảng dữ liệu tập trung, liên thông, cập nhật theo thời gian thực, kết nối thông tin về quyền sử dụng đất – nhà ở – dự án – giao dịch – thuế – cấp phép xây dựng để phục vụ công tác quản lý, hoạch định chính sách và công khai minh bạch thị trường.
KẾT LUẬN
Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng giữ vai trò động lực của nền kinh tế, việc tiếp tục hoàn thiện cấu trúc của Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 là yêu cầu tất yếu. Định hướng trọng tâm đặt ra là xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, minh bạch, gắn kết chặt chẽ với Luật Đất đai 2024, Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu, nhằm tạo hành lang pháp lý thống nhất cho hoạt động đầu tư – kinh doanh. Giải pháp cần hướng tới là đơn giản hóa thủ tục, loại bỏ sự chồng chéo quy định, tăng cường ứng dụng công nghệ số trong quản lý thông tin và giao dịch, đồng thời nâng cao trách nhiệm, năng lực thực thi của bộ máy nhà nước. Song song đó, cần thiết lập cơ chế giám sát độc lập, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của nhà đầu tư và người tiêu dùng, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước – doanh nghiệp – xã hội. Những định hướng và giải pháp này không chỉ khắc phục hạn chế hiện tại mà còn mở đường cho một cấu trúc pháp luật kinh doanh bất động sản hiện đại, ổn định và hội nhập quốc tế./.
(Trích nguồn: Hội thảo khoa học cấp quốc gia)
—————————————————
[1] Hoàng Thị Loan, Phạm Thuý Hằng (2023), Bàn về cấu trúc Luật Đất đai, các định nghĩa và kỹ thuật trình bày của dự thảo Luật Đất đai 2013 sửa đổi, Xem thêm tại: https://tapchitoaan.vn/ban-ve-cau-truc-luat-dat-dai-cac-dinh-nghia-va-ky-thuat-trinh-bay-cua-du-thao-luat-dat-dai-2013-sua-doi8971.html?
[2] Điều 5 Nghị định số 81/2021/NĐ-CP hướng dẫn chi tiết về chính sách hỗ trợ đối với Doanh nghiệp nhỏ và vừa.
